Er is geen sprake van een gemeentelijk grondbedrijf. De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder.

In de planning en control cyclus wordt de gemeenteraad jaarlijks drie keer geïnformeerd over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

• in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting
• in april via de MPG
• in mei via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening

Bij belangrijke ontwikkelingen zal de raad ook tussentijds worden geïnformeerd.

Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties
Voor 2018 is in de MPG 2017 een verkoop van industrieterreinen begroot van 1,4 ha en een verkoop van 107 bouwkavels op woningbouwlocaties. De marktomstandigheden laten zien dat de markt aantrekt. Ten tijde van het opstellen van de begroting was er nog voor 2,6 ha aan intentieverklaringen ondertekend (naast de reeds gerealiseerde verkopen 2017), naar verwachting zal een deel van deze intentieverklaringen in 2017 worden omgezet tot werkelijke verkoopaktes. Voor de woningbouwlocaties is er in 2017 een succesvolle uitgifte geweest in Oosterdalfsen en wordt naar verwachting de eerste fase van Westerbouwlanden Noord in 2017 afgerond, de voorbereidingen worden gestart voor fase 2. In 2018 zal de grondexploitatie van het Waterfront worden afgerond.

Landelijk komen er steeds meer signalen dat er te weinig gebouwd wordt. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat diverse gemeenten bouwprojecten vertraagd hebben of dat ze zelfs stil zijn gelegd. In Dalfsen is ook in de crisis jaren doorgewerkt aan de planvorming van nieuwe plannen. Dit heeft er toe geleid dat, nu de woningmarkt weer op gang komt, er nieuwbouwprojecten aangeboden kunnen worden. De uitgifte van gronden zal gefaseerd blijven gebeuren, het doel hiervan is om altijd gronden aan te kunnen bieden en geen overaanbod te creëren in de markt. De planning is om er voor te zorgen dat in alle kernen mogelijkheden bestaan nieuwbouw te realiseren. Hetzij via een gemeentelijke grondexploitatie dan wel door particuliere initiatieven.

Grondexploitaties verder ontwikkeld
De grondexploitaties blijven in ontwikkeling. Zo wordt bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers.

De provincie houdt scherper toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking houdt in dat de gemeente bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel) niet onnodig een beroep doet op uitbreidingslocaties. Daarvoor moet worden aangetoond dat voor die ontwikkeling:

1. Een actuele behoefte bestaat;
2. Er geen inbreidingslocatie voorhanden is;
3. De stedenbouwkundige ontwikkeling passend ontsloten is, zowel met openbaar vervoer als met de auto.

In de toelichting van bestemmingsplannen moet deze ladder zijn gemotiveerd. Dit rijksbeleid is  opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze ontwikkeling is ook terug te zien bij de bedrijventerreinlocaties. De gemeenten in West Overijssel hebben in 2017 de Bestuursovereenkomst programmeren bedrijventerreinen West Overijssel 2017 - 2020 getekend.  Met deze bestuursovereenkomst wordt er balans gecreëerd in de realisatie van regionale bedrijventerreinen. Wel blijft er mogelijkheid bestaan voor lokale initiatieven. Het totale aanbod van gemeente Dalfsen voor de komende 10 jaar bedraagt 17.7 ha. De vraagtoerekening van de provincie bedraagt 25 ha. Hierdoor blijft er voldoende ruimte bestaan voor ontwikkeling binnen de gemeente.

Wijzigingen wet en regelgeving

In 2016 zijn er een aantal regels in het BBV gewijzigd die gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Deze wijzigingen zijn allemaal doorgevoerd in de jaarrekening 2016 en de MPG 2017.
Voor het begrotingsjaar 2018 zijn er op dit moment geen verwachtingen dat regelgeving aangepast zal worden die impact heeft op de grondexploitaties.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke project risico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze zullen zo veel mogelijk worden gekwantificeerd.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze risico’s zijn niet vertaald in de post onvoorzien in de exploitaties. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondbedrijf. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel is een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst is hier geen bedrag aan gekoppeld.

Periodiek vindt er een risico overleg plaats, waarbij de risico's binnen de grondexploitaties besproken worden. Door aantrekken van de markt en de toename van het aantal gerealiseerde verkopen zijn de risico's afgenomen, of kunnen ze beter worden opgevangen binnen het resultaat van de grondexploitatie.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

In bovenstaande tabel is te zien dat met name risico's worden gelopen in de Grift III. Deze risico's hebben betrekking op de omvang (nog circa 13 ha te verkopen) en looptijd van de grondexploitatie.

In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor de rente is reeds  0,5% ingerekend in de grondexploitaties (1% - 0,5%). Voor het risico op een aanvullende rentestijging van 1% is een risicobuffer opgenomen.

De overige risico's hebben voornamelijk betrekking op het risico op extra stijgingen van de kosten (meer dan voorzien). De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van verkoopprijzen wel kan worden doorgevoerd. Het risico bedrag is niet aangepast in verband met de verwachting dat kosten sneller stijgen dan verwacht. Dit risico is voor 100% meegenomen in het risicoprofiel, maar kan in eerste instantie worden opgevangen in het resultaat van de desbetreffende grondexploitatie.

Op basis van bovengenoemde analyse is het niet noodzakelijk om de reserve grondexploitatie bij te stellen. Er wordt een totaal risico van circa € 1,8 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.

In de vorige alinea is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken, wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondexploitaties.

Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf) waarbij rekening is gehouden dat bij winstgevende projecten de eerste 25% kan worden opgevangen binnen de exploitaties.

Op basis van deze methode is een reserve van € 1,8 mln. toereikend. De huidige reserve kent een stand van € 1,9 mln. (na wijziging door vaststelling van de jaarrekening 2016). Eventuele toevoeging of onttrekking op basis van de risico-inschatting wordt bij de jaarrekening verwerkt.

Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
Eén keer per twee tot drie jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn eind 2015 verricht. Voor de bedrijventerreinen is recentelijk een bestuursovereenkomst programmering bedrijventerreinen ondertekend. Als onderdeel van deze bestuursovereenkomst is een marktanalyse uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er voor Dalfsen meer vraag is dan aanbod. De verkopen voor woningbouw nemen ook toe. Er lijkt daarom voor 2017 geen aanleiding te zijn om een marktonderzoek te verrichten. Dit onderzoek zal weer plaatsvinden in 2018.

Op basis van de werkelijke verkopen en de ontwikkelingen in de markt zal beoordeeld worden in hoeverre de programmering aangepast dient te worden. De uitkomsten worden verwerkt in de programmering van de MPG 2018. Zoals reeds bij de ontwikkelingen is weergegeven lopen de huidige verkopen en de verwachtingen voor 2017 in lijn met de programmering. Aanpassing van de programmering is op dit moment niet nodig.

Kosten/opbrengstenstijging
Voor de MPG 2017 zijn deze parameters uitvoerig beoordeeld. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2017. De vastgestelde parameters zijn nog steeds van toepassing, gelet op de huidige inflatiecijfers en de lichte stijging van de verkoopprijzen van woningen.
Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar (zijn op dit moment niet aanwezig) wordt vanaf jaar 11 geen opbrengstenstijging meer ingerekend. Voor het boekjaar 2017 wordt geen indexatie ingerekend omdat deze reeds zijn verwerkt in de bijgestelde grondprijzen.

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te sluiten bij de fiscale grondslagen. Dit betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend zal worden. Dit heeft er toe geleid dat het toe te rekenen rentepercentage is bepaald op 1%. Het gewogen gemiddelde rentepercentage ligt voor 2018 op 1,45%, deze is sterk gedaald ten opzichte van vorig jaar wat veroorzaakt wordt door het aantrekken van een omvangrijke goedkope lening (zie paragraaf financiering). Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden blijft het percentage toe te rekenen rente in lijn met vorig jaar en komt het percentage uit op 0,67% (werkelijke 2016: 0,77%). Een afronding naar boven met max. 0,5% is toegestaan en wordt (i.o. met de werkgroep P&C) toegepast. Zodoende ontstaat een rente van 1%. Met deze 1% wordt in de verwachte resultaten van de grondexploitatie 's een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rentes op moet kunnen vangen. Per jaar einde dient wel de werkelijke rente toegerekend te worden.

Disconteringsvoet
Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. Dit percentage bedraagt 2%.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld door het college. De vastgestelde prijzen worden ingerekend in de grondexploitaties.

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2017 geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld via het vaststellen van de MPG 2017. Jaarlijks zullen de actualisaties worden verricht naar de stand van 1 januari. De actualisaties zullen worden verwerkt in de MPG.

In onderstaand overzicht is de prognose weergegeven van de balansposten en de verwachte resultaten zoals deze voorkomen in de MPG 2017.

* ) Bepaling van de verwachte eindwaarde ( A+ D - E - F = C).
**) De verwachte startwaarde betreft de verwachte eindwaarde contant gemaakt naar 1-1-2017 tegen 2% rente.
***) - bedrag is betaalde rente, + bedrag is ontvangen rente